높이제한(건축법, 서울특별시)

건축물 높이제한에 관한 법률

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건축법 제61조

제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

① 전용주거지역과 일반주거지 역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향 (正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2013. 5. 10.>

• 1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우
• 2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남 (正南)방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다. <개정 2011. 5. 30., 2014. 1. 14., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2017. 2. 8.>

• 1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우
• 2. 「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업지구인 경우
• 3. 「지역 개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우
• 4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우
• 5. 「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우
• 6. 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우
• 7. 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
• 8. 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖에 대통령령으 로 정하는 경우

④ 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.

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서울특별시 건축 조례
[시행 2020. 5. 19.] [조례 제7595호, 2020. 5. 19., 일부개정]

제33조(가로구역별 건축물 높이 제한) 시장이 도시관리를 위하여 법 제60조제2항에 따라 정하는 건축물의 최고높이는 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 9. 21., 2018. 7. 19., 2018. 10. 4., 2019. 7. 18.>

 

1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 층수는 2층 이하로서 높이 8미터 이하(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 제외)로 하며, 주거용 이외의 용도에 쓰이는 건축물(주거용과 다른 용도가 복합된 건축물을 제외한다)의 높이는 2층 이하로서 11미터 이하로 한다.

• 가. 1층의 바닥이 지표면으로부터 0.5미터를 넘는 높이에 있는 건축물로서 그 0.5미터를 넘는 높이에 8미터를 가산한 높 이가 12미터 이하인 건축물
• 나. 지붕의 경사가 3:10이상인 건축물로서 높이 12미터 이하인 건축물

2. 상업지역·준주거지역·준공업지역·시가지·특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위하여 필요하다고 인정하는 구역 안 에서의 가로구역(해당 지역·지구가 속해 있는 가로구역을 포함한다)별 건축물의 최고높이와 높이 기준은 시장이 지정·공 고한다. 이 경우 사전에 지정하고자 하는 내용을 15일 이상 주민에게 공람한 후 시 위원회의 심의를 거쳐야 한다.

 

3. 제2호에도 불구하고 지구단위계획구역·정비구역·재정비촉진지구 및 한양도성 역사도심 안에서의 건축물의 최고높이는 다음 각 목의 기준에 따른다.

• 가. 지구단위계획구역 안에서의 건축물의 최고높이는 해당 구역 안의 건축계획에서 정하는 기준에 따른다.
• 나. 정비구역 안에서의 건축물의 최고높이는 「도시 및 주거환경정비법」 제9조에 따른 정비계획에서 정하는 기준에 따른다 .
• 다.재정비촉진지구 안에서의 건축물의 최고높이는「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제12조에 따른 재정비촉진계획에서 정 하는 기준에 따른다.
• 라. 한양도성 역사도심 안에서의 건축물의 최고높이는 「서울특별시 한양도성 역사도심 특별지원에 관한 조례」에 근거한 ‘역사도심기본계획’에서 정하는 기준에 따른다.

4. 삭제 <2019. 7. 18.>

 

5. 가로구역별 건축물의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 법 제60조제1항 단서 및 영 제82조에서 정하는 바에 따라 위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완화하여 적용할 수 있다. [전문개정 2009. 11. 11.] [제목개정 2018. 7. 19.]

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서울특별시 도시계획 조례
[시행 2020. 3. 26.] [조례 제7530호, 2020. 3. 26., 일부개정]

제55조(용도지역안에서의 용적률)

① 법 제78조제1항·제2항 및 영 제85조제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. <개정 2008. 7. 30., 2016. 7. 14.>

• 1. 제1종전용주거지역：100퍼센트
• 2. 제2종전용주거지역：120퍼센트
• 3. 제1종일반주거지역：150퍼센트
• 4. 제2종일반주거지역：200퍼센트
• 5. 제3종일반주거지역：250퍼센트
• 6. 준주거지역：400퍼센트
• 7. 중심상업지역：1천퍼센트(단, 역사도심：800퍼센트]
• 8. 일반상업지역：800퍼센트(단, 역사도심：600퍼센트)
• 9. 근린상업지역：600퍼센트(단, 역사도심：500퍼센트)
• 10. 유통상업지역：600퍼센트(단, 역사도심：500퍼센트)
• 11. 전용공업지역：200퍼센트
• 12. 일반공업지역：200퍼센트
• 13. 준공업지역： 400퍼센트
• 14. 보전녹지지역：50퍼센트
• 15. 생산녹지지역：50퍼센트
• 16. 자연녹지지역：50퍼센트

② 제1항에도 불구하고 학교이적지에 대한 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. 다만, 이전 후 10년이 경과 된 학교이적지는 제1항을 적용한다 <개정 2014. 1. 9., 2016. 9. 29.>

• 1. 상업지역: 500퍼센트
• 2. 준주거지역: 320퍼센트
• 3. 전용주거지역: 100퍼센트
• 4. 제1종일반주거지역: 120퍼센트
• 5. 제2종일반주거지역: 160퍼센트
• 6. 제3종일반주거지역: 200퍼센트

③ 제1항제7호부터 제9호까지의 규정에 불구하고 상업지역안에서 제31조제1항제1호, 제32조제1항제2호 및 제33조제1항 제1호에 따른 주거복합건물(공동주택과 주거외의 용도가 복합된 건축물)을 건축하는 때에는 별표 3의 용적률을 적용한다. <개정 2017. 7. 13., 2017. 9. 21.>

 

④ 제1항제13호에도 불구하고 준공업지역안에서 공동주택 등의 용적률은 다음 각 호 이하로 한다. <개정 2010. 1. 7., 2011. 7. 28., 2016. 3. 24., 2017. 5. 18., 2019. 3. 28., 2020. 3. 26.>

1. 공동주택·노인복지주택·오피스텔·다중생활시설(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 250퍼센 트로 한다. 다만, 전략적인 산업재생이 필요하다고 인정되고 임대산업시설(시장이 영세제조시설, 산업시설 등을 지원하기 위하여 임대로 공급하는 시설물 또는 그 시설물을 설치하기 위한 부지를 말한다. 이하 같다)이 포함된 경우에는 400퍼센 트로 한다. 1의2. 제1호 본문에도 불구하고「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」제36조의4제2항 또는 [별표 2]에 따른 산업지원시설인 기숙사 및 오피스텔의 경우에 용적률은 400%로 한다.

 

2. 제1호 본문에 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목의 공공임대주택, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 의 공공지원민간임대주택 및 제5호의 장기일반민간임대주택은 임대분과 임대분의 3분의1에 해당하는 용적률을 추가 허용 할 수 있으며, 이 경우 용적률은 300퍼센트로 한다.

 

3. 제1호 본문에 불구하고 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제2호의 국민임대주택, 제3호의 행복주택이나 제4호의 장 기전세주택 또는 임대산업시설을 확보하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 및 제5호 의 장기일반민간임대주택이 포함된 공동주택노인복지주택오피스텔(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 300퍼센트로 한다.

 

4. 삭제 <2019. 7. 18.>

 

5. 제1호 본문에도 불구하고 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호의 각 목에 해당하는 산업단지인 경우, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 및 「산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률」의 각종 계획에 의하여 기숙사를 건축할 경우의 용 적률은 400퍼센트로 한다.(공동주택, 노인복지주택, 오피스텔, 다중생활시설 이외의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함 한다)

 

6. 제1호 본문에도 불구하고 준공업지역안에서 제35조제1호다목에 따른 산업복합건물(별표 2 제3호에 따른 산업시설과 공 동주택 등의 용도가 복합된 건축물)을 건축하는 경우에는 별표 2의2의 용적률을 적용한다.

 

⑤ 제1항제15호 및 제16호의 규정에 불구하고 생산녹지지역 또는 자연녹지역안에서 법 제2조제6호의 기반시설중 도시관리 계획으로 설치하는 시설의 용적률은 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 100퍼센트 이하로 할 수 있다.

 

⑥ 법 제78조제3항 및 영 제85조제6항에 따라 「자연공원법」에 따른 자연공원 안에서의 용적률은 100퍼센트 이하로 한다. <개정 2006. 10. 4., 2008. 7. 30., 2011. 7. 28., 2012. 11. 1., 2015. 1. 2.>

 

⑦ 법 제51조·영 제43조 및 이 조례 제16조에 따라 지정된 지구단위계획구역안에서의 용적률은 이 조의 규정과 법 제52조 및 영 제46조의 규정의 범위안에서 규칙으로 정한다. <개정 2008. 7. 30., 2019. 3. 28.>

 

⑧ 제1항제3호부터 제6호까지와 제4항의 규정에도 불구하고 시장정비사업 추진계획 승인대상 전통시장의 용적률은 일반주 거지역안은 400퍼센트 이하로, 준주거지역은 450퍼센트 이하로, 준공업지역은 400퍼센트 이하로 한다. <개정 2006. 3. 16., 2006. 10. 4., 2007. 10. 1., 2008. 7. 30., 2011. 7. 28.>

 

⑨ 제8항에도 불구하고 구청장이 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」제16조에 따른 사업추진계획을 검토하여 주변의 교통·경관·미관·일조·채광 및 통풍 등에 미칠 영향이 없다고 인정하여 이를 시장정비사업심의위원회에서 심의·가결 한 경우에는 준주거지역에 위치한 전통시장의 용적률은 500퍼센트 이하로 할 수 있다. <개정 2006. 3. 16., 2006. 10. 4., 2007. 10. 1., 2008. 7. 30., 2011. 7. 28.>

 

⑩ 영 제85조제8항 각 호의 지역·지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하 는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위안에 서 다음의 기준에 따라 산출되는 비율 이하로 한다.(1+1.3α)×제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 용적률(다만, 주택재 개발사업의 경우 제1항제3호는 180퍼센트 이하, 제1항제4호는 220퍼센트 이하로 한다), 여기서 α란 공공시설부지로 제공 한 후의 대지면적 대 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율을 말한다. <개정 2005. 1. 5., 2006. 10. 4., 2008. 7. 30., 2010. 1. 7., 2015. 1. 2.>

 

⑪ 제1항제2호의 규정에 불구하고 「서울특별시 지역균형발전지원 조례」에 따라 뉴타운사업을 시행하는 지구안의 제2종전용 주거지역의 용적률은 시장이 필요하다고 인정하는 경우 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 150퍼센트 이하로 할 수 있다. <신 설 2004. 09. 24., 2008. 7. 30., 2019. 3. 28.>

 

⑫ 제1항의 규정에 불구하고 산업·유통개발진흥지구, 외국인투자기업 또는 특정관리대상 아파트의 용적률은 해당 용도지역 안에서의 용적률을 초과하여 100퍼센트 이하(해당 용도지역의 용적률과 초과 용적률 100퍼센트 이하의 용적률을 합한 전체 용적률이 영 제85조제1항의 용적률 범위를 초과하는 경우에는 영 제85조제1항의 용적률 이하)범위안에서 시도시계획위원회 의 심의를 거쳐 완화할 수 있다. <신설 2005. 1. 5., 2008. 7. 30., 2012. 11. 1.>

 

⑬ 제1항제8호의 규정에 불구하고 역사도심내 도시정비형 재개발사업으로 시행하는 경우의 용적률은 800퍼센트 범위내에서 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업)에서 정하는 용적률을 적용한다. <신설 2005. 1. 5., 2016. 7. 14., 2018. 7. 19.>

⑭ 제1항에도 불구하고 영 제85조제3항에 따라 제1항제1호부터 제6호까지의 지역에서는 「공공주택 특별법」 제2조제1호가 목, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 및 제5호에 따른 임대주택의 임대기간에 따라 임대주택의 추가 건설을 허용 할 수 있는 용적률은 다음 각 호와 같다. 다만, 임대주택건설 사업자가 다음 각 호의 기준 이하로 용적률을 신청하는 경우 그에 따른다. <개정 2015. 5. 14., 2016. 3. 24.>

• 1. 임대의무기간이 20년 이상인 경우 : 제1항에 따른 용적률의 20퍼센트
• 2. 임대의무기간이 8년 이상인 경우 : 제1항에 따른 용적률의 15퍼센트

 

⑮ 제1항제3호부터 제10호까지의 규정에 불구하고 국·공유지에 「문화예술 진흥법 시행령」 제2조에 따른 문화시설 중 박물 관, 도서관, 미술관, 공연장을 건축하여 기부채납하는 경우에는 영 제85조제1항의 해당 용도지역의 용적률의 범위 안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화 할 수 있다. <신설 2007. 10. 1., 2008. 7. 30., 2016. 7. 14.>

 

⑯ 제1항제5호와 제6호에도 불구하고 규칙으로 정하는 지역 안에서 「공공주택 특별법 시행령」제2조제1항제2호의 국민임대 주택, 제3호의 행복주택이나 제4호의 장기전세주택이 포함된 공동주택 또는 주거복합건물을 건립하는 경우 제3종일반주거 지역은 300퍼센트 이하로 하고, 준주거지역은 500퍼센트 이하로 한다. <신설 2008. 7. 30., 2011. 7. 28., 2016. 7. 14., 2017. 5. 18.>

 

⑰ 제1항에도 불구하고 제1항제6호부터 제10호까지의 지역(역사도심 지역을 포함한다)에서 「관광진흥법 시행령」 제2조제 1항제2호 가목 및 다목의 관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설을 건축할 경우에는 시도시계획위원회 심의를 거쳐 제1항에 따른 용적률의 20퍼센트 이하의 범위안에서 완화할 수 있다. <신설 2009. 09. 29., 2011. 7. 28., 2016. 7. 14.>

 

⑱ 제1항의 규정에 불구하고 공공보도의 보행환경 개선과 도시미관향상을 위하여 지하철출입구·환기구·배전함 등(이하 "지 하철출입구등"이라 한다)을 건물 또는 대지내 설치하여 기부채납하거나 구분지상권을 설정하는 경우에는 영 제85조제1항의 해당 용도지역의 용적률의 범위 안에서 다음 산식에 따라 시도계획위원회의 심의를 거쳐 완화 할 수 있다. <신설 2010. 4. 22., 2015. 1. 2.>

• 1. 대지에 설치할 경우 : 용적률 × (지하철출입구등의 건폐면적 / 대지면적) 이내
• 2. 건물에 설치할 경우 : 용적률 × (지하철출입구등의 연면적 / 건물 연면적) 이내

 

⑲ 제1항의 규정에도 불구하고 영 제85조제5항에 따라 완화하는 비율은 해당 용도지역별 용적률의 120퍼센트이하로 한다. <신설 2014. 10. 20.>

 

⑳ 법 제78조제6항 및 영 제85조제11항에 따라 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 영 제85조제10항에 따른 사회 복지시설을 설치하여 기부하는 경우에는 기부하는 시설의 연면적의 2배 이하 범위에서 영 제42조의2제2항 및 46조제1항에 따라 용적율 을 완화하여 추가 건축할 수 있다. 다만, 해당 용적율은 다음 각 호의 기준을 초과할 수 없다. <신설 2016. 1. 7.> 1. 제1항에 따른 용적률의 120퍼센트 2. 영 제85조제1항의 해당 용도지역의 용적률의 범위

 

㉑ 영 제85조제10항제3호에 따라 도시계획 조례가 정하는 사회복지시설이란「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」제107조에 따른 사회복지시설을 말한다. <신설 2016. 1. 7.>

 

㉒ 제1항제6호 규정에도 불구하고 준주거지역에서는 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 임대주택 추가 확보시(증 가하는 용적률의 2분의1에 해당하는 용적률) 500퍼센트 이하로 한다. <신설 2019. 3. 28.>

 

㉓ 제1항제2호부터 제6호까지에 따른 지역에서 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 학생이 이용하는 다음 각 호의 기숙사를 건설하는 경우에는 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1항에 따른 해당 용도지역 용적률의 20퍼센트 이하의 범위에서 용적 률을 완화할 수 있다. <신설 2019. 7. 18.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 도시계획시설인 학교 부지 외에 건설하는 기숙사

• 가. 국가 또는 지방자치단체
• 나. 「사립학교법」에 따른 학교법인
• 다. 「한국사학진흥재단법」에 따른 한국사학진흥재단
• 라. 「한국장학재단 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국장학재단
• 마. 가목부터 라목까지의 어느 하나에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 출자하여 설립한 법인

2. 도시계획시설인 학교 부지 내의 기숙사

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