CM방식,Turn Key방식,총액입찰,내역입찰 등 | 건축시공기술사 서브노트

계약관리

6. CM방식과 Turn key 방식의 문제점과 개선방안

 6.1 개요

1. CM이란 건설업의 전과정인 사업에 관한 기획, 타당성조사, 설계, 계약, 시공관리, 유지관리 등에 관한 업무의 전부 또는 일부를 수행할 수 있는 건설사업관리제도이다.
2. Turn key방식이란 시공자가 대상계획의 기업금융, 토지조달, 설계, 시공, 기계기구 설치, 시운전, 조업지도까지 건축주가 요구하는 모두를 조달하여 건축주에게 인도하는 도급방식이다

 6.2 차이점

구분	CM방식	Turn key방식
채용방식	발주자의 위임으로 결정 통합관리 시스템	사업 일체를 일괄하여 도급 도급계약방식의 일종
업무내용	발주자 설계자 시공자간의 분재조정 및 기술지도	발주자의 대상계획의 전권을 위임받아 공사진행
발주자의 입장	발주자의 의견을 시공자, 설계자에게 CM이 기술지도	시공자의 기술력에만 의존
목   적	궁극적으로 발주자의 이익 증대	기업의 이윤추구

 

 6.3 CM방식의 문제점과 개선안

1. 문제점 : 3자(발주자, 설계자, 시공자)간의 이해상충, 적용분위기 미조성, 발주자의 이해 없이는 성공 못함, 강력한 하청업체 필요, 위화감이 강함, 발주자의 능력부족
2. 개선방안 : engineering service의 극대화, 설계 시공자간의 communication, CM요원의 육성, 고부가가치 산업으로 발전 유도

 

 6.4 Turn key방식의 문제점과 개선방안

1. 문제점 : 입찰준비일 부족, 대형 건설사 유리, 발주자 설계 미참여, 심사기준 미흡, 하도급 계열화 미흡, 과다한 경비 부담, 최저가 낙찰, 설계평가 배점기준 미흡
2. 개선방안 : CM방식으로 발주자 의견 수렴, EC화 정착, 부대입찰제도의 적용 검토, 기술평가는 금액이 아닌 설계 위주

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7. 총액입찰과 내역입찰의 비교

구분	총액입찰	내역입찰
대규모 복잡한 공사	수량산출에 과다시간 소요	내역산출에 대한 오차 적용
공사비 조정	복잡	용이
기성고 지불	불명확	명확
원가절감	시공자 기술에 따라 복잡	시공자 기술에 따라 용이
수량착오	설계변경 곤란	설계변경 용이
품질향상	곤란	용이

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8. 공동도급

 8.1 특수성

• 공동 목적성, 단일 목적성, 일시성, 임의성

 8.2 장점

• 자본력 증대, 기술의 확충, 위험 분산, 시공의 확실성, 신용의 증대

 8.3 단점

• 경비증대, 조직상호간의 불일치, 업무흐름의 혼란, 하자부분의 책임한계 불분명

 8.4 종류

• 이원이행, 삼원이행, 공동이행, 분담이행, 주계약자형

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9. VECP (Value Engineering Change Proposal)

 9.1 정의

1. VECP란 미국의 계약방식으로 공공부분 발주공사에 VE의 활용을 필수화하고 VE 기법으로 인한 원가절감 성과를 인센티브 조항으로 포함을 의무화하는 제도적 장치이다.

 

 9.2 건설공사의 VECP의 항목 필요성

1. 발주측 VE인식 부족 : 국내 건설공사에 있어서 발주자측이 VE에 의한 대체 제안을 정당하게 인식, 평가하지 않고 있다.
2. VE에 대한 원가절감 성과를 발주가에 흡수 : 원가절감 성과가 건설주체에서 발주차, 설계자에서 시공자에게 공정하게 배분되지 않고 대부분 발주자에게 흡수된다.
3. VECP 제도 활용 : VE기법 도입에 따른 혜택을 제도적으로 시공자에게 인센티브 조항을 의무화하는 장치가 필요하다.

 9.3 건설공사 VE 수생 방법론 체계화 필요성

1. 주문 생산에 대한 건설업의 특수성 고려한 VE 수행방법은 개발 체계화가 필요하다.
2. VE 성과는 건설업계 누구에게나 공유될 수 있는 정보체계화가 가능하도록 해야 한다.

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10. 계약제도의 장단점

구분	장점	단점
전통적인 방식	1) 전통적으로 오랜 법적 및 계약 선례를 확보하고 있어 안정적 2) 총공사비가 공사계약전에 확정됨 3) 공사과정에서 발주자의 역할이 최소화 4) 경재입찰에 의해 공사비 절감가능 5) 시공자가 공사과정에서 발생하는 위험부담	1) 설계, 시공의 분리로 VE 및 시공성의 설계반영 곤란 2) 설계, 시공기간 최장기화 3) 발주자와 시공자간의 적대적 관계 형성 4) 설계자와 시공자간의 적대적 관계로 인해 발주자가 중재담담 5) 과업 변경 또는 예측불,가능한 상황이 발생시 분쟁, 소송이 발생하며 공사비 증액 초래 6) 발주자의 공사과정에 대한 통제수단 미비
턴키방식	1) 발주자는 한번의 계약으로 설계, 시공계약 체결 2) 발주자가 건설공사에 관한 지식이 없는 경우 유리 3) 설계, 시공의 중첩시행으로 공기단축 가능 4) 시공자가 설계과정에 참여할 수 있어 설계에 시공성 반영 5) 공사과정에서 설계변경 가능성 감소	1) 총액계약 또는 최대 공사비 보장계약(GMP)형식인 경우 시공자의 이윤이 공사의 품질, 공정에 우선할 수 있음 2) 공사비, 공기에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여 발주자가 사전에 알 수 있는 기회가 적음 3)설계, 시공의 통합 및 조정에 관한 책임이 오로지 턴키업체에 있어 발주자가 그 시행의 적정성을 파악하기 곤란
건설사업관리방식	1) 전체 건설사업 과정을 통해 발주자과 설계자간의 충돌없이 전문적 건설기술 적용가능 2) 건설사업관리자가 객관적 입장에서 전체사업에 대한 공사비, 공기, 기타 공사관련한 전반적 검토를 진행하여 발주가가 사업 추진상 중요 결정을 할 수 있게 보조 3) 설계, 시공 중첩시행으로 공기단축 최소화 4) 전통적 방식과 마찬가지로 경쟁입찰을 통한 시공사 선정가능(공사비 절감) 5) 설계, 입찰 및 낙찰자 결정 단계에서 VE에 의한 공사비 절감 가능	1) 건설사업 관리자가 설계, 시공 중첩시행을 권장했을때 발주자는 총공사비의 확정 이전에 충분한 타당성 분석 이전에 공사를 시행하게 된다. 2) 발주자도 적절한 시기에 이행하여야 할 책임과 의무를 부담 3) 사업의 성패가 건설사업관리자의 계획 및 공정, 견적 및 관리능력에 의존 4) 건설사업관리자가 항상 공사비 및 품질을 보증하는 것은 아님

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11. COST Plus Time 계약

 11.1 개요

• COST Plus Time 계약 방식은 도급자 선정시 공사비 (A)와 공기(TIME)를 금액으로 환산(B)하여 종합한 A+B를 선정 기준으로 하는 계약 방식으로 A+B계약방식이라고도 한다. 공기단축을 목적으로한 계약방식으로 공기에 대한 보상금과 벌금이 계약상 특약으로 추가된다. 계약은 공사비(A)로 하며 A+B는 낙찰자 선정기준으로 활용됨

 11.2 도급자 선정기준

• 「선정기준 = A + (B X RUC)」
  A : 입찰자가 제시한 공사금액
  B : 입찰자가 제시한 공기(일단위)
  RUC : 발주처에서 입찰시 제시하 Road User Costs (금액/일)

 11.3 특징

• 예정공기보다 단축시 보상금 지급, 예정공기보다 지연시 벌금 부과

 11.4 적용대상 공사

• 공사의 조기완공이 필요한 공사
• 공사 진행시 통행제한, 일부차선 폐쇄, 차량우회 등으로 인한 피해를 최소화할 경우
• 공사로 인하여 안전상 문제 또는 사회 경제적으로 영향을 최소화하기 위해 조기에 완공이 필요한 경우
• Lane rental 계약 방식에 적용