아파트 하자 인정범위 확대(도배, 바닥재 등 추가)

공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정 기준 (20.11월 시행)

공동주택 하자인정기준 확대 및 명확화
▶ (하자 범위 확대) 결로, 타일, 급배수시설, 균열 등 12개 항목
▶ (하자 기준 마련) 도배, 바닥재, 가전기기, 지하주차장 등 13개 항목

• 이번 개정안은 그간 하자심사분쟁조정위원회의 심사, 조정례 및 법원의 판례를 기초로 하자판정기준을 정비하여 하자분쟁을 미연에 방지하고 입주민의 권익을 증진시키기 위함임.
• 주요하자의 인정범위를 이전보다 확대하고 명확한 판단기준을 마련함.
• 하자판정기준 중 12개 항목을 변경하고 13개 항목을 신설하여 하자 항목이 기존 31개에서 44개로 늘어날 전망

변경, 신설 내용

변     경	신     설	비고
1. 콘크리트 균열 하자기준 - 균열 폭 0.4mm(건조) → 0.3mm, 관통균열	1. 도배 하자기준 - 시공상 결함인 들뜸, 주름, 벌어짐 등
2. 마감부위 균열 등 하자기준 - 미세·망상균열 : 미장부위 → 미장부 위, 도장부위 - 미관상하자 : 도장부위 → 마감부위 - 하자유형 : 박리·박락·부식 추가	2. 바닥재 하자기준 - 시공상 결함인 파손, 들뜸, 벌어짐, 솟음 등
3. 긴결재 하자기준 - 미관상 불편하지 않는 긴결재 미제거 :   하자아님 → 하자	3. 석재 하자기준 - 설계도서와 다른 규격 사용, 시공상 결함 탈락, 처짐, 파손, 균열, 오염 등
4. 관통부 마감 하자기준 - 방화구획 관통시 채움상태 및 재료 불량	4. 가구(주방·수납가구 등) 하자기준 - 시공상 결함인 가구의 깨짐, 들뜸, 고 정불량, 개폐불량 등
5. 결로 하자기준 - 단열공간은 온도차이비율(TDR)로 판단 - 비단열공간은 유지관리상태로 판단	5. 보온재 하자기준 - 보온재 미시공, 축소 시공, 동파 발생 (단 법령상 보온조치를 한 경우 제외)
6. 타일 하자기준 - 떠붙이기 공법 : 강도시험 → 뒤채움 상태(80% 여부 등), 강도시험	6. 가전기기 하자기준 - 미시공, 변경시공, 작동불량 등 - 공간상 견본주택, 분양책자 등에 제시 된 가전기기의 설치 곤란, 작동 불가능
7. 창호 하자기준 - 잠금장치 상태(미설치, 작동불량 등) 추가	7. 승강기 하자기준 - 시공상 결함인 버튼·호출기능·비상통화 장치 작동불량, 내부마감재 파손 등 - 자체점검, 안전검사 결과 시공상 결함 으로 지적된 사항
8. 공기조화·냉방설비 하자기준 - 대상 확대(환풍기→환풍기, 에어컨, 후드)	8. 보도·차도 하자기준 - 시공상 결함인 파손, 솟음, 물고임 등
9. 급·배수 위생설비 하자기준 - 위생기구 토출량, 급탕 토출온도, 녹물 추가	9. 지하주차장 하자기준 - 주차 및 주행로 폭 미확보, 코너가드·안전 페인트·마감재 미시공, 램프연석 불량 등
10. 조경수 뿌리분 결속재료 하자기준 - 고사되지 않은 조경수 뿌리분 결속재료 미제거 : 하자아님→하자(지표면에 노 출된 경우)	10. 옹벽 하자기준 - 균열, 파손, 침하, 배수공상태 등 불량
11. 조경수 식재 불일치 하자기준 - 입주자대표회의 등이 요청한 대체 및 추가 식재 : 하자 → 하자 아님	11. 자동화재탐지설비·시각경보장치 하자기준 -「자동화재탐지설비 및 시각경보장치 의 화재안전기준(NFSC 203)」부적합
12. 전유부분과 공용부분의 판단기준 - 우수관, 배수관 등에서 누수, 소음 등이 전유부분에서 발생 시 전유부분으로 간주	12. 가스설비 하자기준 -「도시가스사업법 시행규칙」등 부적합
-	13. 난간 하자기준 - 난간높이, 난간살 간격, 고정상태 불량

공동주택에서 가장 취약한 하자는 경험상 도배, 바닥재, 타일, 창호, 가구 등의 마감자재 훼손인 경우가 많다. 특히 완성 시공된 도배에서 누수로 인한 곰팡이, 찍힘, 벗겨짐은 시공사에게 굉장히 불리한 범위라고 할수 있는데 그 이유는 시공과정상 마감재 훼손은 전,후공정을 모두 손봐야하기 때문이다.

국내 시공사에서 원가절감을 위한 내부 마감재는 재료의 선정과 할증 등이 크게 작용을 하게 되는데 상기 개정안이 시행될시 시공사에서 많은 부담을 초래할 수밖에 없다.

입주자 입장에서는 당연히 시공사에서 해야할 하자범위를 기준안이 불명확하다는 이유로 회피하고 미뤄왔던 문제를 이제야 제대로된 법안이 나타나면서 한시름 놓을 수 있게 됐다. 입주자들이 전문성이 없기 때문에 눈속임 했던 시공사들의 만행을 어느정도 바꿀수 있을거라 예상된다.

기존 하자 판정 기준 변경 (주요내용)

1. 결로
   1) 결로는 거주자의 실내환경관리가 중요하므로, 하자판정기준에 온도차이비율(TDR)을 도입하고, 비단열공간은 거주자의 유지관리사항을 확인할 수 있는 방법 도입
   2) 입주자의 설시, 시공한 시설물에서 결로가 발생하거나 그 시설물로 인해 결로가 발생한 경우는 하자가 아님
   3) 거주자 유지관리 사항에 대한 판단방법을 구체화(단열상태, 환기, 제습 이용상황 등)
2. 타일
   1) 떠붙이기 공법의 경우 모르타르가 타일 뒤채움 80% 미만 이거나, 기타 접착재의 경우 표준사용량으로부터 환산된 접착면적에 미달 하는 경우 시공하자
   2) 시공하자가 아님에도 분쟁이 발생한 경우 강도시험 0.392Mpa 이상일시 시공하자 아님
   3) 타격봉, 열화상 카메라를 사용하여 중앙부 타일을 포함한 주변부 타일 8장을 표본조사
3. 창호
   1) 잠금장치 미설치, 기능불량, 작동불량 등의 경우 시공하자
   2) 설계도서와 비교 후 기능 수행 및 작동 가능여부 조사
4. 전유부분과 공용부분의 하자판정기준
   공용부분인 우수관, 배수관, 오수관이 설치 불량 등으로 누수, 소음 등이 전유부분에서 발생하는 경우 전유부분으로 봄

신규 하자판정 기준 신설 (주요내용)

1. 도배
   1) 시공상 결함으로 도배지 및 시트지에서 발생한 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐 등이 발생한 경우 시공하자
   2) 육안조사
   3) 도배의 긁힘, 벌어짐 등의 국소부위 하자는 해당부위 보수 비용으로 산정
   4) 무늬맞춤 불량 등의 하자는 철거 후 재시공하는 비용으로 산정(이색을 고려하여 범위 결정)
2. 바닥재
   1) 시공상 결함으로 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 있는 경우 시공하자
   2) 육안으로 조사하되, 들뜸, 벌어짐 등은 바탕면 처리상태, 본드 도포상태, 연결부위 이음상태 등으로 조사
   3) 부분보수비용으로 산정하되, 불가능한 경우 재시공 비용으로 산정
3. 석재 
   1) 설계도서와 다른 규격 또는 시공방법으로 설치하거나, 석재 및 실링재에서 시공상 결함으로 탈락, 처짐, 파손, 균열, 단차, 오염, 화 등에서 발생한 경우 시공하자
   2) 육안조사하되, 탈락, 처짐은 설계도서 일치여부 및 시공상태 감안하여 조사
   3) 부분보수비용으로 산정하되, 불가능한 경우 재시공 비용으로 산정
4. 가구
   1) 시공사가 설치한 주방, 수납가구 등의 깨짐, 들뜸, 수직 수평불량, 고정불량, 개폐불량, 이음매 처리불량 등 시공상 결함이 발생한 경우 시공하자
   2) 육안확인, 반사경 확인, 수평자 확인
   3) 부분보수비용으로 산정하되, 불가능한 경우 재시공 비용으로 산정

공동주택 하자 예시

이번 개정안은 아직 부족한 부분이 있다. 하지만 이런 신설 기준이 생기는 것에 정부에서 많은 노력이 있음을 생각하게 됐다. 시공사에서 시공관리 부실로 발생한 하자를 입주민에서 떠넘기는 경우가 그동안 정말 많았다. 언론에서도 몇번이고 보도했지만 고쳐지지 않은 것이 지금의 대한민국이다. 

개정안과 신설기준으로 다수의 시공사에서 몇가지 조치를 해야할 상황이다. 결로에 관한 기준이 2014년 설계기준 이후로 적용이 됐는데, 대부분 뒷발코니에서 발생하는 결로나 안방 드레스룸, 화장실 등에서 결로로 인한 도배 곰팡이가 발생했었다. 하자판정기준을 온도차이 검사로 진행한다면 전면적 단열재 시공을 해야할 상황으로 보여지고 평면도가 많이 바뀔것으로 예상된다.

타일의 경우 뒷채움을 해야한다는 것은 누구나 알수 있지만, 그러지 않은 것이 현실이었다. 공기, 금액 등 많은 것들이 작용하는 건설현장에서 관리인원 부족과 시공관리 부실이 만들어낸 폐습이라고 생각한다. 인건비는 상승하며 요구 기준이 상승하게 되면 원가절감을 위한 또다른 조치를 해야할 것으로 예상된다.

그동안 하자에 대해 끊임없이 논란이 됐고 입주자에게 상당히 불리한 조건이었는데, 이번 하자판정 기준은 분위기를 바꾸는데 큰 역할을 할 것으로 기대된다. 한때는 시공사 직원으로 지금은 입주자의 마음으로 이 상황을 지켜보고 있자니 만감이 교차한다.