공동주택(아파트) 하자 대처요령 | 국토교통부, 하자심사 분쟁조정위원회

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공동주택(아파트) 하자대처요령

국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회

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목차
1. 목적
2. 하자의 의미 및 범위
3. 공동주택의 하자담보책임을 지는 사업주체
4. 하자담보책임기간 기산일 및 청구권자
5. 하자처리 절차
6. 하자보수 보증금
7. 하자관리 업무
8. 관리업무의 인계
9. 하자보수 이력관리
10. 하자담보책임의 종료

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목적

• 하자 발생에 대한 대처 및 점검 요령을 통해 하자로 인한 입주자의 불편해소 및 그로 인한 사회적 갈등을 예방하는데 목적이 있다.

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하자의 의미 및 범위

1. 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함
2. 공동주택관리법 제26조 제3항에 따른 하자의 범위
3. 내력구조부별 하자
   1) 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
   2) 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 발생한 경우
4. 시설공사별 하자
   1) 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우

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공동주택의 하자담보책임을 지는 사업주체

1. 분양계약 담보책임 부담
   1) 공동주택법에 따라 공동주택을 건설한 사업주체
   2) 건축법에 따라 공동주택(소규모)을 건설한 건축주
2. 도급계약 담보책임 부담
   1) 공동주택관리법에 따라 증축, 개축 또는 대수선 행위를 수행한 시공자(수급인)
   2) 주택법에 따라 리모델링 행위를 수행한 시공자(수급인)

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하자담보책임기간 기산일 및 청구권자

1. 하자담보책임기간(청구기간)
   1) 사용검사일(사용승인일)이 2016년 8월 12일 전 : 1, 2, 3, 4, 5, 10년
   2) 사용검사일(사용승인일)이 2016년 8월 12일 이후 : 2, 3, 5, 10년
2. 하자담보책임기간 기산일
   1) (전유부분) 입주자에게 인도한 날부터 단, 2013. 6. 19. 전에 분양된 공동주택은 사용검사일(사용승인일)부터
   2) (공용부분) 공동주택의 사용검사일(사용승인일)부터
3. 하자보수 보증금 보증기간 기산일 : 사용검사일(사용승인일)부터
4. 하자보수 청구권자
   1) (전유부분) 입주자(소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속), 관리주체(하자보수 청구 등을 입주자 대행)
   2) (공용부분) 입주자대표회의, 관리주체(하자보수 청구 등을 입주자 대표회의 대행), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단
   * 공용부분에 대한 하자심사·분쟁조정 신청은 입주자의 경우 입주자 대표회의, 관리주체 또는 관리단에(비의무관리단지)에 요청

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하자처리 절차

1. 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해 입주자측에서 사업주체에 하자보수를 요구하면, 사업주체는 15일 이내에 하자보수 또는 하자보수계획을 통보
2. 하자에 대한 이견 및 분쟁이 발생하면, 우리 위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청하거나 그 외는 법원에 소송을 제기할 수 있음
   1) 다만, 하자보수 보증금을 청구하는 사건의 경우에는 우리 위원회의 조정 절차를 거친 후 우리 위원회에서 조정이 결렬된 경우에만 법원에 소송을 제기할 수 있음
3. 기본 절차도

기본절차도 (국토교통부)

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하자보수 보증금

1. (예치) 사업주체는 하자보수보증금을 보증기관에 예치
   ※ 단, 사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 경우는 예치의무 없음
2. (하자보수보증금의 청구)
   1) 입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금 지급 청구할 수 있음. 이 경우 다음 서류를 첨부 하여야 함
3. 하자여부 판정서 정본, 재심의 결정서, 조정서 정본, 확정된 법원의 판결문 사본(또는 이에 준하는 효력이 있는 서류), 하자진단 결과통보서 중 어느 하나에 해당하는 서류
4. 하자의 조사방법 및 판정기준 등에 따른 기준을 적용하여 산출한 하자보수비용 및 그 산출명세서
   1) 하자보수보증서 발급기관은 위의 청구를 받은 날부터 30일 이내에 하자보수보증금 지급
   2) 입주자대표회의의 하자보수보증금 청구에 이의가 있는 보증서 발급기관은 청구받은 날부터 30일 이내에 우리 위원회에 분쟁조정을 신청하여 그 조정결과에 따라 하자보수보증금 지급
5. (하자보수보증금의 관리)
   1) 하자보수보증서 발급기관은 하자보수보증금을 지급할 때 아래의 구분에 따른 금융계좌로 이체하는 방법으로 지급하여야 하며, 입주자대표회의는 그 금융계좌로 해당 하자보수보증금을 관리
   ① 의무관리대상 공동주택 : 입주자대표회의 회장의 인감과 관리사무소장의 직인을 복수로 등록한 금융계좌
   ② 의무관리대상이 아닌 공동주택 :「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인의 인감을 등록한 금융계좌(같은 법에 따른 관리위원회가 구성되어 있는 경우에는 그 위원회를 대표하는 자 1명과 관리인의 인감을 복수로 등록한 계좌)
   2) 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자 선정 금지 - 입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용한 후 30일 이내에 그 사용명세를 사업주체에 통보
   3) 보증금 사용내역 지자체 신고 → 미신고시 2,000만원 과태료
6. (보증금 용도제한) 아래의 서류에 적시된 하자보수비용의 용도로만 사용 가능
   1) 하자심사·분쟁조정위원회에서 하자판정을 받은 경우 하자여부 판정서(재심의 결정이 있는 경우 재심의 결정서를 말함)
   2) 하자심사·분쟁조정위원회에서 분쟁조정이 성립된 경우 조정서
   3) 입주자대표회의와 사업주체가 협의하여 하자진단을 실시한 경우 하자진단 결과
   4) 확정된 법원의 판결문 사본(또는 이에 준하는 효력이 있는 서류)
7. 기본절차도

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하자관리 업무

1. (관리사무소의 업무범위) 공동주택의 관리사무소장(주택관리사)은 하자의 발견, 하자보수의 청구 업무를 수행
2. (전유부분의 하자보수 청구권) 각 세대의 입주자(소유자) 및 이를 대행하는 관리사무소장
3. (공용부분의 하자보수 청구권) 입주자대표회의 및 이를 대행하는 관리사무소장
4. (관리사무소의 일반사무)
   1) 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 설계도서 보관 의무 (불이행시 과태료 1,000만원)
   2) 공동주택 시설의 교체·보수 등의 내용 기록·보관·유지 등 이력관리 의무 및 공동주택관리정보시스템 등록
   3) 공용부분의 하자의 적출(공용), 전유부분의 하자접수
   4) 사업주체에 하자보수 청구
   5) 하자보수 계획서에 따른 이행여부 확인
   6) 하자보수 작업 완료 확인서 작성
   * 작업 완료 확인서 첨부자료 : 작업일지 및 공사 전·후 도면 및 사진 등
   7)입주자대표회의 진행과정 및 보수 결과고

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관리업무의 인계(불이행시 과태료 1,000만원)

1. 사업주체는
   ① 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우,
   ② 자치관리기구가 구성된 경우,
   ③ 주택관리업자가 선정된 경우 1개월 이내에 해당 공동주택의 관리주체에게 관리업무 인계
2. 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동 주택의 관리업무 인계
3. (인수인계 절차 및 서류) 사업주체 및 관리주체의 관리업무 인수인계는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계, 인수서에 각각 서명, 날인하여 아래의 서류와 함께 인계
   ① 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 안전관리계획
   ② 관리비, 사용료, 이용료의 부과, 징수현황 및 이에 관한 회계 서류
   ③ 장기수선충당금의 적립현황
   ④ 관리비예치금의 명세
   ⑤ 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황
   ⑥ 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항
   ※ 2016. 8. 12. 이후 인도증서는 공동주택관리 정보시스템 (www.k-apt.go.kr)에서 확인가능

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하자보수이력관리

1. (전유부분) 세대별 하자접수 현황 및 청구 이력
2. (공용부분) 사업주체의 공용부부에 관한 하자보수 이력
   1) 사용검사도면 및 공사도면
   2) 안전점검 결과보고서
   3) 교체 및 보수 등에 따른 전·후 사진정보
   4) 시설물의 교체 및 유지보수 등의 이력
3. 하자보수와 관련 기록은 공동주택관리정보시스템에 등록

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하자담보책임의 종료

1. 하자담보책임의 종료
   1) 사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 아래의 내용을 포함하여 만료 예정일을 입주자대표회의 또는 관리단에 서면 통보
    ① 하자보수를 청구받은 경우 하자보수를 완료한 내용
    ② 하자담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 청구권이 없어진다는 사실
   2) 사업주체에게 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 아래의 사항을 조치
    ① 전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지 안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시
    ② 공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구
   3) 사업주체는 하자보수를 청구받은 사항에 대하여 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보. 단, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 그 이유를 명확하게 기재한 서면을 통보
   4) 입주자대표회의 등은 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 이의제기 가능
   5) 하자보수가 끝난 때에는 사업주체와 공동(함께)으로 담보책임 종료확인서를 작성. 단, 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서 작성금지
    ① 전유부분: 입주자, 사업주체
    ② 공용부분: 입주자대표회의의 회장(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인)
   6) 공용부분의 하자담보책임 종료확인서를 입주자대표회의 회장이 작성시 절차 준수
    ① 입주자 의견청취를 위해 아래의 내용을 서면으로 개별 통지 및 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시
    ② 입주자에게 하자담보책임기간이 만료된 사실
    ③ 완료된 하자보수의 내용
    ④ 하자담보책임 종료확인서에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실
    ⑤ 의견제출기간 및 의견제출서
   7) 입주자의 5분의 1이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의 의결

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